Тошкент, Ўзбекистон — 2025 йилда Ўзбекистонда уй-жой бозори аҳоли даромадлари даражаси ва кўчмас мулкка бўлган талабнинг барқарор ошиши, ажратилган ипотека кредитлари ҳажмининг сезиларли ўсиши, шунингдек, таклиф омилининг давлат томонидан юқори қўллаб-қувватланиши фонида шаклланди. Бу ҳақда Ўзбекистон Марказий банкининг таҳлилий тадқиқотида қайд этилган.
Уй-жойга бўлган талабни молиявий қўллаб-қувватлаш мақсадида тижорат банклари томонидан 2025 йилда 21,2 трлн. сўм (2024 йилга нисбатан 4,1 трлн. cўм кўп ёки 24 фоиз) миқдорида ипотека кредитлари ажратилди.
Ҳисобот даврида ажратилган ипотека кредитлари ҳажмида бирламчи уй-жой бозоридан хонадонлар харид қилиш учун йўналтирилган кредитларнинг улуши 2024 йилга нисбатан 11 фоиз бандга ошиб, 72 фоизни ташкил этган бўлса, бу борада иккиламчи уй-жой бозорида пасайиш тенденцияси кузатилган.
Бирламчи уй-жой бозорига йўналтирилган ипотека кредитлари ҳажмидаги ўсиш кўрсаткичлари асосан Иқтисодиёт ва молия вазирлиги маблағлари (3 184,6 млрд. сўмга ошган) ҳамда “Ўзбекистон ипотекани қайта молиялаштириш компанияси” AЖ (ЎзИҚМК) шартлари доирасида ажратилган ипотека кредитлари (667 млрд. сўм) ҳисобидан шаклланди.
Натижада жорий йил 1 январь ҳолатига ажратилган ипотека кредитларининг қолдиғи 2025 йил бошига нисбатан 11,7 трлн. сўмга (17,3 фоизга) ошиб, 79,4 трлн сўмга етди.
Ҳисобот даврида тижорат банкларининг жами кредит портфели (604 трлн. сўм) таркибида ипотека кредитлари улуши 13,1 фоизни қайд этди.
Тижорат банклари томонидан ўтган йилда ажратилган жами 390 трлн. сўм миқдоридаги кредитларнинг 156,9 трлн. сўми (40 фоизи) жисмоний шахсларга йўналтирилган.
Жисмоний шахсларга ажратилган кредитлар таркибида кредит карталар (ўтган йилнинг мос даврига нисбатан 3 фоиз бандга), микроқарзлар (2 фоиз бандга) ва микрокредитларнинг (1 фоиз бандга) улушида cезиларли ўсиш кузатилган бўлса, ипотека кредитларининг улуши (ўтган йилда 2024 йилга нисбатан ажратилган ипотека кредитлари ҳажми 4,1 трлн сўмга ошган бўлса-да) 3 фоиз бандга камайган.
Мазкур пасайиш тенденцияси ҳисобот йилида 2024 йилга нисбатан жисмоний шахсларга ажратилган жами кредитлар (51 фоизга ошган) ипотека кредитларига қараганда (24 фоизга ошган) сезиларли даражада тезроқ ўсганлиги билан боғлиқ ҳисобланади.
Жорий йил 1 январь ҳолатига ажратилган ипотека кредитлари қолдиғининг 73 фоизи марказлашган маблағлар ҳамда 8 фоизи ЎзИҚМК маблағлари ҳиссасига тўғри келиб, 2021 йил бошига нисбатан мос равишда 4 фоиз банд ва 7,8 фоиз бандга ортган бўлса, ушбу кўрсаткич банкнинг ўз маблағлари бўйича 12 фоиз бандга пасайган.
Ушбу пасайиш марказлашган ҳамда ЎзИҚМК маблағлари ҳисобидан ажратиладиган ипотека кредитларининг бозор ставкалари нисбатан пастроқ даражада шаклланаётганлиги боис, мазкур кредитлар учун банкнинг ўз маблағлари ҳисобидан ажратилаётган ипотека кредитларига нисбатан юқори талаб юзага келаётганлиги билан боғлиқ ҳисобланади.
Ипотека кредитлари қолдиғининг жами кредит портфелидаги улушининг юқори кўрсаткичлари Ипотекабанк ва Бизнесни ривожлантириш банкида кузатилган бўлса, нисбатан қуйи кўрсаткичлари Микрокредит ва Асакабанкда қайд этилган.
Таҳлилларга кўра, ўтган йилда ажратилган ипотека кредитларининг 64 фоизи марказлашган маблағлар, 25 фоизи тижорат банкларининг ўз маблағлари ҳисобидан ҳамда 11 фоизи ЎзИҚМК шартлари доирасида берилган кредитлар ҳиссасига тўғри келади.
Марказлашган маблағлар ҳисобидан ажратиладиган ипотека кредитларининг йиллик ставкаси 18 фоизгача (субсидия хабарномасига эга фуқароларга ажратилган ипотека кредитлари фоиз харажатлари 4 фоизи дастлабки 5 йилда давлат томонидан қопланади) этиб белгиланганлиги аҳоли даромадлари ва кўчмас мулк бозорининг жорий коньюнктураси шароитида ушбу кредитларга бўлган талабни янада рағбатлантиради.
Натижада, ҳисобот даврида бирламчи бозордан хонадонлар сотиб олиш учун ажратилган ипотека кредитларининг 89 фоизи марказлашган маблағлар, 40 фоизи эса субсидия хабарномасига эга фуқароларга ажратилган.
Бу, ўз ўрнида, ўтган йилда банкларнинг ўз маблағлари ҳисобидан ажратилган ипотека кредитлари ҳажмининг жами ажратилган ипотека кредитларидаги улуши 2024 йилга нисбатан 10 фоиз бандга пасайиб, 25 фоиз даражада шаклланишига асос бўлди.
Шунингдек, бу борада сўнгги йилларда ЎзИҚМК шартлари доирасида ажратилган ипотека кредитлари кўрсаткичларида барқарор ўсиш суръатлари кузатилмоқда.
Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2019 йил 29 ноябрдаги “Ипотека кредити механизмларини такомиллаштиришга оид қўшимча чора-тадбирлар тўғрисида”ги ПФ-5886-сон Фармони асосида аҳолига марказлашган маблағлар ҳисобидан ипотека кредити ажратиш тизими жорий этилгандан сўнг, тижорат банкларининг ўз маблағлари ҳисобидан бозор ставкаларида ажратилаётган ипотека кредитлари фоизи сезиларли даражада ошган.
Хусусан, банкларнинг ўз маблағлари ҳисобидан ажратилган ипотека кредитлари ўртача йиллик фоиз ставкаси 2020 йилдаги 18,5 фоиздан 2024 йилда 24,8 фоизгача ошган бўлса, сўнгги йилларда тижорат банклари ўртасида соғлом рақобат муҳити фаол шаклланиши натижасида йиллик ўртача фоиз ставкалари 2025 йилда 23,4 фоизгача пасайган.
Натижада, ажратилган ипотека кредитлари бўйича йиллик ўртача фоиз ставкаси 21 фоиз даражасида шаклланиб, 2024 йилга нисбатан 0,1 фоиз бандга пасайиш қайд этилди.
Ҳудудлар кесимида ажратилган ипотека кредитларининг юқори улуши Тошкент шаҳри (32 фоиз), Андижон (7 фоиз), Фарғона (7 фоиз) вилоятлари, нисбатан кам улуши эса Сирдарё (2 фоиз) ва Жиззах (3 фоиз) вилоятлари ҳиссасига тўғри келмоқда.
2025 йилда жами ажратилган ипотека кредитлари таркибида 300 млн. сўмгача бўлган ипотека кредитлари улуши пасайган бўлса, 300 – 400 млн. сўмгача ва 400 млн. сўмдан юқори миқдорда ажратилган ипотека кредитлари улушида мос равишда 5,3 фоиз банд ва 1,6 фоиз бандга ўсиш қайд этилган.
Шунингдек, 2025 йилда 10 йилгача ажратилган ипотека кредитларининг жами ажратилган ипотека кредитларидаги улуши 4 фоиз бандга пасайиб, 13 фоизни ташкил этган бўлса, 10-15 йилгача ва 15-20 йилгача ажратилган ипотека кредитларида мос равишда 1,1 фоиз ва 2,9 фоиз бандга ошган.
Сўнгги йилларда ходимларга ҳисобланган ойлик номинал ўртача иш ҳақи ва аҳоли умумий даромадларининг йиллик ўртача ўсиш кўрсаткичларини уй-жой нархларининг ўртача йиллик ўзгаришига нисбатан юқори даражада шаклланиши ипотека кредити ажратиш жараёнида фуқароларнинг кўпроқ миқдордаги дастлабки бадал маблағлари билан иштирок этиш тенденцияси ўсишига ижобий таъсир этган.
Хусусан, ипотека кредити ажратиш жараёнида 50 фоиздан юқори миқдордаги дастлабки бадал маблағлари билан иштирок этувчи қарз олувчилар категориясининг жами ипотека кредити олувчилардаги улуши 7 фоиз бандга ошиб, 22 фоизга етган бўлса, аксинча 20 фоизгача дастлабки бадал маблағлари билан иштирок этувчилар улуши 18 фоиз бандга камайиб, 29 фоизни ташкил этган.
Ҳудудлар кесимида 50 фоиздан юқори миқдордаги дастлабки бадал маблағлари билан иштирок этиш фаоллиги Сирдарё вилояти (34 фоиз), Фарғона вилояти (29 фоиз) ҳамда Жиззах (27 фоиз) ва Бухоро (27 фоиз) вилоятларида кузатилди.
Шунингдек, 2025 йилда субсидия хабарномасига эга 20,5 минг нафар уй-жой шароитларини яхшилашга муҳтож бўлган фуқароларга умумий қиймати 6,2 трлн. сўм миқдорида ипотека кредитлари ажратилиб, уларнинг жами ажратилган ипотека кредитларидаги улуши 2024 йилга нисбатан 5 фоиз бандга ошган ҳолда 29 фоизга етди.
Ўтган йилда субсидия хабарномаси асосида ажратилган (6,2 трлн. сўм) ипотека кредитлари таркибида юқори улушлар Андижон (13 фоиз), Самарқанд (12 фоиз) ва Фарғона (12 фоиз) вилоятлари ҳиссасига тўғри келмоқда.
Шу билан бирга, ўтган йилда тижорат банклари томонидан ўз маблағлари ҳисобидан фуқароларга 5,4 трлн. сўм миқдоридаги ипотека кредитлари ажратилиб, 2024 йилга нисбатан пасайиш кўрсаткичи (616 млрд. сўмга) қайд этилган.
Мазкур пасайишни ўтган йилда 2024 йилга нисбатан марказлашган маблағлар ҳамда ЎзИҚМК маблағлари ҳисобидан ажратиладиган ипотека кредитлари мос равишда 4 675 млрд. сўм ва 667,3 млрд сўм ошиши ҳамда марказлашган ресурс маблағлари ҳисобидан ажратиладиган ипотека кредитлари асосан бирламчи бозордан уй-жойлар сотиб олишга йўналтирилиши билан изоҳлаш мумкин.
Банкнинг ўз маблағлари ҳисобидан ажратилган ипотека кредитларининг 68 фоизи (3654,1 млрд. сўм) иккиламчи бозордан, 32 фоизи эса (1 708,8 млрд. сўм) бирламчи бозордан хонадонлар сотиб олиш йўналтирилган.
Мазкур ипотека кредитлари қолдиғи жорий йил 1 январь ҳолатига 15,5 трлн. сўмни ташкил этиб, 2025 йил 1 январь кўрсаткичларига нисбатан 8 фоизга ўсган. Ушбу ипотека кредитларининг банклар кесимида юқори улуши Ўзмиллийбанк (22 фоиз), Ипотека банк (14 фоиз) ва Халқ банкларининг (12 фоиз) ҳиссасига тўғри келади.
Тижорат банклари ўз маблағлари ҳисобидан ажратилган ипотека кредитларининг 5,2 фоизи 5 йилгача муддатга, 46,6 фоизи 6 –10 йилгача муддатга, 18,7 фоизи 11 –15 йилгача муддатга ҳамда 29,5 фоизи 16 –20 йилгача муддатга тақдим этилган.
Ўзбекистон уй-жой бозоридаги нархлар индекси ҳар икки сегментда ҳам нархлар индекси ўзининг юқори нуқтасига етиб, сўнгги икки йил давомида кўчмас мулк таклифининг ошиши фонида нархлар ўзининг нисбатан барқарор фазасига ўтаётганлигини кўрсатмоқда.
Кўчмас мулк бозорида талаб ва таклиф ўртасидаги мутаносиблик яхшиланиши фонида 2025 йил IV чорагида III чоракка нисбатан бирламчи ва иккиламчи бозорда йиллик ўзгариш мос равишда -1,3 ва 0,7 фоизни ташкил этди.
Шунингдек, сўнгги йиллар давомида уй-жой таклифи ҳажмининг сезиларли ошиши фонида уй-жойларнинг нархлари индекси ўтган йил якуни бўйича 2024 йилга нисбатан бирламчи бозорда 4,4 фоизга, иккиламчи бозорда эса 5,9 фоизга пасайган.
Кўчмас мулк нархлари ўсиш динамикасининг барқарор босқичига ўтиши асосан қуйидаги фундаментал омиллар билан боғлиқ бўлиши мумкин.
Уй-жой таклифининг сезиларли ўсиши аҳолининг танлов имкониятларини оширган.
Кўчмас мулк нархларига асосий таъсир қилувчи омиллардан бири йиллик таклиф ҳажми ҳисобланади.
Ўтган йилда уй-жой таклифи ҳажми 2024 йилга нисбатан 35 мингтага ошган ҳолда йиллик қуриб битказилган хонадонлар сони 135 мингтага етиб, мазкур кўрсаткич Тошкент шаҳрида 37,2 мингтани (2024 йил нисбатан 14,7 мингтага кўп), Самарқандда 12,9 мингтани (+ 1,4 мингта), Фарғонада 10,6 мингани (+ 2,7 мингта) ташкил этган.
Натижада, 2026 йил 1 январь ҳолатига республикада уй-жой фондининг умумий майдони 734,4 млн. м2 ни ташкил этиб, 2025 йил 1 январь кўрсаткичларига нисбатан 4 фоизга (30,6 млн. м2 га) ошди. Уй-жой фондининг умумий майдони бўйича юқори кўрсаткичлари Самарқандда 87 млн. м2ни, Фарғонада 86,4 млн. м2 ни ҳамда Тошкент шаҳрида эса 74,5 млн. м2ни ташкил этмоқда.
Натижада, жорий йилда аҳолининг ўртача уй-жой билан таъминланиш даражаси 2017 йилдаги 15,7 м2 дан 19,2 м2 гача ўсган.
Юқорида қайд этилган таҳлиллар уй-жой нархлари ўсишининг мўътадиллашуви бевосита фойдаланишга топширилган хонадонлар сонининг 2024 йилга нисбатан ошиши натижасида умумий талаб ва таклиф ўртасидаги мувозанатнинг барқарорлашуви билан боғлиқлигини кўрсатади.
Уй-жой таклифининг ошиши бевосита уй-жой олди-сотди шартномалари сонининг ўсишига ҳам ижобий таъсир этган.
Ҳисобот йилида уй-жой олди-сотди шартномалари сони 295,4 мингтани3 ташкил этиб, 2024 йил кўрсаткичларига нисбатан 15,2 фоизга (38,9 мингта) ошган. Эътиборлиси, уй-жой олди-сотди шартномалари умумий сонида ипотека кредитлари орқали сотиб олинган уй-жой олди-сотди шартномаларининг улуши 23,8 фоизни ташкил этиб, 2024 йилга нисбатан 0,8 фоиз бандга ўсган.
Ипотека кредитлари орқали уй-жой сотиб олишнинг юқори улуши Сурхондарёда 37,8 фоизга (2024 йилга нисбатан 5,1 фоиз бандга ошган), Навоийда 35,3 фоизга (0,6 фоиз бандга камайган) ҳамда Қашқадарёда 33,3 фоизга (5,6 фоиз бандга ошган) тенг даражада шаклланган.
2025 йилда уй-жой олди-сотди шартномалари сонида якка тартибда уй-жойларнинг улуши 2024 йилга нисбатан 5 фоиз бандга пасайиб, 33 фоизни ташкил этган.
Умумий уй-жой олди-сотди шартномалари сонида кўп қаватли уй-жойлардаги хонадонларнинг юқори улуши Тошкент шаҳри (80 фоиз), Навоий (79 фоиз), Бухоро (78 фоиз) ва Самарқанд (75 фоиз) вилоятларида қайд этилган.
Барқарор иқтисодий ўсиш цикли уй-жой бозорида инвестиция муҳитини яхшилаш билан бирга аҳолининг тўловга лаёқати ошишида ҳам муҳим аҳамият касб этади.
Ўтган йилда республика бўйича қурилиш ишларини амалга ошириш мақсадида жами 313,9 трлн. сўм маблағлари йўналтирилиб, 2024 йилга нисбатан 14,2 фоизга ошди.
Шунингдек, Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2025 йил 2 февралдаги ПФ-26-сон Фармони ижросини таъминлаш мақсадида ўтган йилда тижорат банклари томонидан 43,6 минг хонадонли 687 та кўп хонадонли уй-жойлар қурилиши учун пудрат ташкилотларига умумий қиймати 4,4 трлн. сўм миқдоридаги кредитлар ажратилган.
“Янги Ўзбекистон” массивларида қурилган уй-жойларнинг ижтимоий инфратузилмаси ва ташқи коммуникация тармоқлари учун бюджет маблағлари ҳисобидан 1,3 трлн. сўм миқдоридаги маблағлар йўналтирилган.
Бундан ташқари, Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2025 йил 19 ноябрдаги ПФ-219-сон Фармонига 2040 йилга қадар ҳар йили қурилаётган уй-жойлар сонини икки бараварга ошириб, 421 мингтага етказиш вазифаси белгиланган.
Кўчмас мулк бозорининг жорий коньюнктураси шароитида уй-жой қурилиши ҳажмини ошириш келгусида умумий талаб ва таклиф ўртасидаги барқарор мувозанатни таъминлашнинг асосий иқтисодий шартларидан бири ҳисобланади.
Келгуси йилларда реал иқтисодиётда таркибий ислоҳотларнинг давом эттирилиши уй-жой бозорида таклиф потенциалини кенгайтириш билан бир қаторда, аҳолининг харид қобилиятини оширишга хизмат қилади.
2025 йилда Ўзбекистон уй-жой бозорида кузатилган юқори талаб асосан қуйидаги фундаментал ижтимоий-иқтисодий омиллар фонида шаклланди.
Демографик ўсиш туфайли уй-жойга бўлган талаб динамикаси барқарор ошиш трендида давом этмоқда.
Жорий йил 1 январь ҳолатига доимий аҳоли сони 38,2 млн. кишини ташкил этиб, ўтган йилга нисбатан 1,8 фоизга ёки 693,5 минг нафарга ошган. Ҳудудлар кесимида аҳолининг юқори ўсиш кўрсаткичлари Тошкент шаҳрида (2,1 фоиз), Сурхондарё (2,2 фоиз) ва Қашқадарё (2,1 фоиз) вилоятларида қайд этилган.
Халқаро валюта фондининг таҳлилларига кўра 2027 йил якунига қадар Ўзбекистонда доимий аҳоли сони 39,7 млн. нафарга етиши кутилмоқда.
Уй-жойга бўлган ялпи талабни шакллантирувчи яна бир муҳим ижтимоий омиллардан бири янги ташкил этилаётган оилалар сони ҳисобланади. 2017-2025 йилларда янги ташкил этилган оилалар сони (2 665 мингта) мазкур даврда қуриб битказилган хонадонлар (886 мингта) сонига нисбатан 3 баробар юқори миқдорни ташкил этиб, келгусида уй-жойга нисбатан реал талабни янада рағбатлантиради.
Сўнгги йилларда сақланиб қолаётган ижобий демографик ўсиш фонида ўтган йилда мамлакатда мавжуд уй-жойларнинг оилалар сонига нисбати йил бошига 0,73 коэффициентни ташкил этиб, 2024 йил кўрсаткичларига нисбатан бироз пасайган.
Эътиборлиси, ўтган йилда уй-жой таклифи ҳажмининг муттасил ошиб бориши таъсирида қуриб битказилган хонадонларнинг тузилган никоҳлар сонига нисбатининг юқори кўрсаткичи (0,5 коэффициент) қайд этилди.
Шунингдек, ҳисобот даврида уй-жойларнинг уй-хўжаликларига нисбатининг республика ўртача кўрсаткичлари 2024 йилга нисбатан ўзгаришсиз, 1,01 коэффициентга тенг даражада шаклланган.
Ҳудудлар кесимида юқори барқарор кўрсаткич Тошкент вилоятида қайд этилган бўлса, сўнгги 3 йилда Тошкент шаҳрида юқори ўсиш коэффициентлари сақланиб қолмоқда.
Демографик ва аҳоли даромадларининг уй-жой нархларига нисбатан юқори суръатларда ўсиши ҳамда йиллар давомида мавжуд қопланмаган умумий талаб ҳажми ўрта муддатли истиқболда уй-жойга бўлган ялпи талабнинг таклифга нисбатан юқори даражада сақланиб қолишига иқтисодий-ижтимоий асос бўлиб хизмат қилади.
Шахсий уй-жойга эга бўлган уй-хўжаликлари улуши нисбатан ўзгаришсиз қолмоқда.
2025 йил якуни бўйича шахсий уй-жойга эга бўлган уй-хўжаликларининг жами уй-хўжаликлари сонидаги улуши 98,4 фоизни ташкил этиб, 2024 йилга нисбатан 0,5 фоиз бандга ошган.
Ўтган йилда Тошкент шаҳрида уй-жойларнинг уй-хўжаликлари сонига нисбати 1,11 коэффициентни ташкил этган бўлса-да, шахсий уй-жойга эга оилаларнинг улуши 92,2 фоизни ташкил этмоқда.
Шунингдек, пойтахтда мазкур кўрсаткич 2025 йилда 2024 йилга нисбатан сезиларли даражада ошишига қарамасдан, 2017 йил кўрсаткичларига қараганда 2,9 фоиз бандга пасайган.
Мазкур таҳлиллар, ўтган йиллар давомида Тошкент шаҳрида ижара бозори фаол ривожланаётгани ҳамда инклюзив ва аҳоли даромадларига монанд ижара уйларига бўлган талаб ортиб бораётганлиги хусусида хулосаларни шакллантиради.
Аҳоли харид қобилиятининг ошиши фонида уй-жой сотиб олиш имкониятлари яхшиланган.
Ўтган йилда 2024 йилга нисбатан ўртача ҳисобланган ойлик иш ҳақи (19 фоизга) ҳамда аҳоли жон бошига умумий даромадларнинг (16,6 фоизга) уй-жой нархларига нисбатан юқорироқ ўсиши аҳолининг харид қобилиятига сезиларли даражада ижобий таъсир кўрсатган.
Эътиборлиси, ўтган йилда республиканинг барча ҳудудларида 1 м2 уй-жой нархларининг ўртача ҳисобланган ойлик иш ҳақига, аҳоли жон бошига умумий даромадларга ва аҳоли жон бошига номинал ҳудудий ички маҳсулотга нисбати камайиб, аҳолининг уй-жой сотиб олиш имконияти ортган.
2025 йилда Тошкент шаҳрида 1 м2 уй-жойлар ўртача нархининг (14,9 млн. сўм) ўртача ҳисобланган ойлик иш ҳақига (10,7 млн. сўм) нисбати 2024 йилдаги 1,77 коэффициентдан 1,38 коэффициентгача тушиб, сезиларли даражада яхшиланган.
Ўзбекистон иқтисодиётининг жорий ривожланиш коньюнктураси асосида яқин истиқболда аҳоли даромадлари ўсишининг уй-жой нархлари ўсишига нисбатан юқори даражада шаклланишини кутиш мумкин.
Бу, ўз навбатида, келгусида кўчмас-мулк бозорида уй-жой сотиб олишга бўлган талабнинг барқарор юқори даражада сақланиб қолишга хизмат қилади.
Аҳолини ипотека кредитлари орқали уй-жой билан таъминлашдаги давлатнинг фаол роли кўчмас мулкка бўлган эҳтиёжни реал талабга айлантириш имконини беради.
Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2025 йил 19 ноябрдаги “Ўзбекистон Республикасида уй-жой ва ипотека бозорини барқарор ривожлантириш чора-тадбирлар тўғрисида”ги ПФ-219-сон Фармони билан соҳани 2040 йилгача стратегик ривожлантиришда қатор мақсадли кўрсаткичлар тасдиқланди. Хусусан:
аҳолига ажратиладиган ипотека кредити портфелини 10 баравардан ортиқ кўпайтирган ҳолда 56,7 млрд АҚШ долларига етказиш;
аҳоли жон бошига тўғри келадиган уй-жой майдони билан таъминланганлик даражасини 18,9 м2 дан 23 м2 га етказиш;
ипотека қимматли қоғозлари портфелини 4 млрд АҚШ долларига етказиш ва бошқа бир қатор муҳим кўрсаткичлар ҳамда вазифалар белгиланган.
Давлатнинг бош ислоҳотчи сифатида уй-жой бозорини барқарор ривожлантиришдаги фаол роли келгусида нафақат таклиф ҳажмини, реал талабни шу билан бирга соҳада инвестицион муҳитни янада ошишида муҳим аҳамият касб этади.
Мамлакатнинг барқарор иқтисодий ривожланиш тенденцияси кўчмас мулк бозорида инвестиция муҳитини яхшилаш билан бирга аҳолининг тўловга лаёқатини оширишда ҳам муҳим аҳамиятга эга.
Ўзбекистонда ЯИМ миқдори 2025 йилда 7,7 фоизга ошган бўлса, асосий капиталга инвестициялар ҳажми 10,5 фоизга, бажарилган қурилиш ишлар ҳажми эса 14,2 фоизга ўсган.
Мамлакатнинг жорий иқтисодий коньюнктураси шароитида ЯИМнинг реал ўсиш суръатлари 2026-2027 йилларда мос равишда 6,5 – 7 фоизни ташкил этиб, барқарор кўрсаткичлар яқин истиқболда ҳам сақланиб қолиши кутилмоқда.
Халқаро валюта фонди экспертлари томонидан ўтказилган таҳлилларида иқтисодиётни модернизациялаш борасида олиб борилаётган қатъий ислоҳотлар натижасида 2027 йил якунида мамлакатнинг номинал ЯИМ миқдори 2 465 трлн сўмга, аҳоли жон бошига ЯИМ миқдори эса 4 957 АҚШ доллари эквивалентига етиши прогноз қилинган.
Эътиборлиси, 2025 йилда Ўзбекистоннинг номинал ЯИМ миқдори прогноз кўрсаткичлардан (1505 трлн. сўм) 23 фоизга ошиб, 1 849,6 трлн. сўмни ташкил этган бўлса, аҳоли жон бошига ЯИМ миқдори 2024 йилга нисбатан 18 фоизга ошиб, 48,8 млн. сўмга етган.
Яқин истиқболда реал иқтисодиётда таркибий ислоҳотларнинг давом эттирилиши уй-жой бозорида талаб ва таклифни барқарор ўсишига хизмат қилади.
Амалдаги қонунчиликка мувофиқ банкларнинг ўз маблағлари ҳисобидан ажратиладиган ипотека кредитлари бўйича кредитнинг гаровга нисбати 80 фоиз, Иқтисодиёт ва молия вазирлиги маблағлари ҳисобидан қайта молиялаштириладиган ипотека кредитлари бўйича эса 85 фоиздан ошмаслиги лозимлиги белгиланган.
Кредитнинг гаров суммасига нисбати (loan-to-value) қуйидаги қатор хатарларни олди олишда халқаро амалиётда кенг қўлланилади:
Кредит риски. Паст LTV даражаси банклар учун қарз олувчининг тўловга қобилиятсизлиги натижасида банк балансига ўтказилган гаров объектини сотиш ҳисобидан мавжуд кредит қолдиғини сўндириш имкониятини оширади ва аксинча.
Уй-жой нархларининг пасайиш риски. Юқори LTV даражаси нархларнинг кескин пасайиши фонида кўчмас мулкнинг жорий бозор қийматини гаров қийматидан ҳам пасайиш хатарини оширса, аксинча ушбу кўрсаткичнинг пастроқ даражаси кўчмас мулкнинг фундаментал ва бозор қиймати ўртасида юқори тафовут шаклланган шароитда нархларнинг кескин тебранишига нисбатан барқарор позицияни шакллантиради.
Қарз олувчининг молиявий интизоми (moral hazard) риски. LTV га нисбатан қатъий (пастроқ) регулятив талаблар ипотека кредити ажратиш жараёнида қарз олувчидан кўпроқ дастлабки бадал маблағлари билан иштирок этишни тақозо этади ва бу, ўз навбатида, ажратилган ипотека кредитларини ўз вақтида қайтаришга бўлган рағбатни оширади.
Тижорат банклари томонидан LTV кўрсаткичидан асосан ипотека кредити ажратиш жараёнида (ажратиладиган кредит суммасининг гаровга нисбати сифатида) регулятив талаб сифатида фойдаланилсада, умумий ипотека кредити портфелидаги риск даражасини баҳолашда кредит қолдиғидан фойдаланиш жорий реал ҳолатни баҳолашда аниқроқ хулосани шакллантиради.
Бунда, жами портфель ҳажмида ипотека кредитини муддатидан олдин сўндирилган ва белгиланган графикка нисбатан кўпроқ ойлик тўловлар амалга оширилган ҳолатларнинг умумий рискка таъсири яққолроқ намоён бўлади.
2026 йил 1 январь ҳолатига ипотека кредити портфели бўйича ўртача LTV кўрсаткичи 2026 йил 1 январга нисбатан 2 фоиз бандга пасайиб, 61 фоизни ташкил этиб, ресурс манбалари кесимида банкнинг ўз маблағлари ҳисобидан ажратилган ипотека кредитларида 60 фоизга (2024 йилда 59 фоиз), ЎзИҚМК шартлари асосида берилган ипотека кредитларида 59 фоизга (64 фоиз) ҳамда марказлашган маблағлар ҳисобидан ажратилган ипотека кредитларида 64 фоизга (66 фоиз) тенг бўлган.
LTV кўрсаткичи таҳлиллар орқали ўтган йилда ЎзИҚМК шартлари доирасида ажратилган ипотека кредитларида мавжуд жорий хатарлар сезиларли даражада пасайганлигини кузатишимиз мумкин.
Халқаро ипотека амалиётида LTV кўрсаткичида пасайиш тенденцияси қарз олувчига мавжуд гаров объекти қиймати доирасида банкдан навбатдаги ипотека кредитини олиш имкониятини тақдим этиш билан бир қаторда, тижорат банкларини ипотека билан таъминланган облигациялар эмиссиясини (Residential mortgage-backed securities) ошириш имкониятини тақдим этади.
Қайд этиш жоизки, Ўзбекистон ипотека амалиётда амалдаги қонунчиликка мувофиқ тижорат банкларида якка тартибдаги уй-жойларни сотиб олиш учун ажратилган ипотека кредитлари бўйича кўчмас мулкни навбатдаги гаров объекти сифатида қабул қилиш орқали қарз олувчига кейинги ипотека кредити (масалан, қурилаётган кўп квартирали уй-жойлардан хонадонлар сотиб олиш учун, якка тартибдаги уй-жойларни қуриш, реконструкция қилиш ва таъмирлаш учун) ажратиш имконияти мавжуд.
Ҳисобот даврида ўртача LTV кўрсаткичидаги пасайиш тенденциясини бевосита қуйидаги фундаментал асослар билан боғлаш мумкин.
Энг аввало, ипотека кредитлари олиш жараёнида фуқароларнинг дастлабки бадал маблағлари сифатида ўз улуши билан иштирок этиш фаоллиги ошган. Хусусан, ўтган йилда 50 фоиздан юқори миқдордаги дастлабки бадал маблағлар орқали ипотека кредити олган фуқароларнинг жами қарз олувчилардаги улуши 22 фоизни ташкил этиб, 2024 йилга нисбатан сезиларли даражада ўсган.
Иккинчидан, аҳоли даромадларининг уй-жой нархларига нисбатан юқорироқ ошиши қарз олувчиларнинг ипотека кредитлари бўйича ойлик тўловларни қайтариш графигига нисбатан кўпроқ миқдорда сўндиришга бўлган мойиллигини оширади.
Ҳисобот даврида қарз олувчилар томонидан ойлик тўловларни қайтариш графигига нисбатан 3,2 баробар кўп миқдорда (9,4 трлн. сўм) ипотека кредити қарздорликлари сўндирилган.
Ажратилган ипотека кредити бўйича ойлик тўловларни қайтариш графигига нисбатан Тошкент шаҳрида 4,8 ва Навоий вилоятида 3,6 баробар кўп миқдорда кредитлар сўндирилган.
Учинчидан, ўтган йилда муддатидан олдин тўлиқ сўндирилган ипотека кредитлари сони 33,4 мингтани (3 983,5 млрд. сўм) ташкил этиб, ушбу тенденция 2024 йилга (23,7 мингта ёки 2 718,1 млрд. сўм) нисбатан сезиларли даражада яхшиланган.
Ҳудудлар кесимида муддатидан олдин тўлиқ сўндирилган ипотека кредитлари сонининг асосий қисми аҳоли даромадлари юқори шаклланган ҳудудлар, Тошкент шаҳри (23 фоиз) ва Самарқанд вилояти (8 фоиз) ҳиссасига тўғри келмоқда.
Эътиборлиси, 2025 йилда ажратилган ипотека кредитларининг ўртача муддати (17,4 йил) ҳамда муддатидан олдин тўлиқ сўндирилган ипотека кредитларидан ўртача фойдаланиш даври (7,2 йил) 2024 йил кўрсаткичлари билан бир хил даражада шаклланган.
Ипотека кредитларини муддатидан ва белгиланган графикдан олдин сўндиришга бўлган рағбатнинг ошиб бориши уй-жойга бўлган реал талабни ўсиши фонида мавжуд хатарларни камайтириб, тижорат банкларининг янги ипотека маҳсулотларини жорий этиш имкониятларини оширади.
Cўнгги йилларда глобал уй-жой бозорида нархларнинг муттасил ошиб бориши фонида кўчмас мулк харажатларини аҳолининг даромадлари ва жамғармаларига таъсири ошиб бормоқда.
Илгари кўчмас мулк иқтисодий ўсишнинг иккиламчи маҳсули ёки фоиз ставкаларига боғлиқ ўзгарувчи сифатида қаралган бўлса, сўнгги йилларда глобал миқёсда нархлар даражаси, иш ҳақлари, аҳолининг ижтимоий кайфиятини шакллантирувчи макроиқтисодий омил сифатида қаралмоқда.
Таҳлиллар давомида уй-жой бозорининг самарадорлиги, уй-жой нархларининг аҳоли даромадларига монандлиги, шунингдек, ижара бозорининг жорий коньюнктурасини ўрганиш мақсадида айрим давлатларнинг пойтахтларида халқаро ипотека амалиётида кенг қўлланиладиган қатор муҳим кўрсаткичлар ўрганилди.
2025 йил якуни бўйича ижара тўловларининг уй-жой нархига нисбати10 (gross rental yield) Тошкент шаҳрида 9,3 фоизга тенг бўлиб, 2024 йил кўрсаткичларига (8,8 фоиз) нисбатан сезиларли даражада ошган.
Мазкур кўрсаткичнинг нисбатан юқори қийматлари Остона ва Душанбе шаҳарларида қайд этилган бўлса, қуйи кўрсаткичлар Москва шаҳрида кузатилди.
Уй-жой нарxининг ижара тўловларига нисбати (price-to-rent ratio) аҳолини уй-жой билан таъминлаш ислоҳотлари самарадорлигини ифодалаб, ижарадан олинган йиллик даромад орқали уй-жойнинг номинал қийматини неча йилда қоплаш мумкинлигини билдиради.
Ҳисобот даврида мазкур индикаторнинг юқори кўрсаткичи Москвада 31,7, Бокуда 19,3 ва Минскда 18,2 га тенг бўлган бўлса, Тошкент шаҳрида 10,7 коэффициентни ташкил этиб, 2024 йил кўрсаткичига нисбатан (11,4 коэффициент) ижобий ўзгаришни кўриш мумкин.
Мазкур таҳлиллар орқали пойтахт ижара бозори хусусида бир қатор муҳим хулосалар шаклланади:
ижара даромадлари даражаси уй-жой нархларига нисбатан барқарорлашмоқда;
Тошкент шаҳри уй-жой бозорида ижара сегменти талаб омили туфайли нисбатан тезроқ ривожланиб, инвесторлар учун барқарор даромад манбаи ва шаклланаётган бозор сифатида юқори потенциал мавжудлигини кўрсатмоқда;
ижарадан олинадиган даромадлар, аҳоли даромадлари, ялпи талаб ва таклиф каби фундаментал омиллардан келиб чиқиб, келгусида пойтахтда кўчмас мулк нархлари ошиши эҳтимолини юзага келтиради;
келгусида ипотека бозорининг кенгайиши ва инвестицион талабнинг ошиши натижасида уй-жой нарxининг ижара тўловларига нисбатининг ўсиш эҳтимоли мавжудлигини кўрсатади.
Тошкент шаҳрида ижара бозорини мувозанатли ривожлантиришда кўчмас мулк таклифини кенгайтириш ҳамда мазкур бозорни институционаллаштириш муҳим аҳамият касб этади.
Шу билан бирга, 2025 йил якунлари бўйича уй-жой нархини аҳоли йиллик даромадига нисбатининг юқори кўрсаткичлари Москвада 22,2 коэффициентга тенг бўлган бўлса, Тошкент шаҳрида мазкур коэффициент 7,5 ни ташкил этиб, 2024 йил якуни (9,5 коэффициент) кўрсаткичига нисбатан сезиларли даражада яхшиланган.
Пойтахтлар кесимида 1 хонали хонадонларнинг ойлик ўртача ижара нархи Тошкентда 334 АҚШ долларига тенг бўлиб, айрим давлатларнинг пойтахтлари Остона (424 АҚШ доллари), Минск (483 АҚШ доллари) ва Бокуга (401 АҚШ доллари) нисбатан ижобий кўрсаткични қайд этди (22-расм).
Шунингдек, 1-хонали уй-жой ижараси тўловлари ўртача ойлик иш ҳақидаги улушининг нисбатан ижобий кўрсаткичлари Минск (0,6), Москва (0,6), Баку (0,7) ва Тошкент (0,8) шаҳарларида кузатилган.
Шунингдек, 1 м2 уй-жой нархининг ўртача ҳисобланган ойлик иш ҳақига нисбатини юқори қийматлари Москвада (4,5), Тбилиси (4,5) ва Баку(4,5) қайд этилди.
Таҳлиллардан кўриш мумкинки, самарали уй-жой ислоҳотлари нафақат мамлакатнинг иқтисодий ўсиш кўрсаткичларига, балки соҳадаги чуқур индивидуал ёндашувларга боғлиқ.
Уй-жой бўлган талаб омилларининг яқин истиқболда ошиб бориши, шунингдек, кўчмас мулк ва ижара бозоридаги асосий фаоллик Тошкент шаҳрида кузатилаётганлигини инобатга олиб, келгусида уй-жой қурилиши ва ипотека ислоҳотларида қуйидагиларга устуворлик қаратиш соҳани янги ривожланиш босқичига олиб чиқиш муҳим аҳамият касб этади:
уй-жой нархини аҳолининг йиллик даромадига нисбати инклюзив ипотека бозорининг якуний индикаторларидан бири эканлигидан келиб чиқиб, мазкур кўрсаткични ҳисоблашнинг ягона методика асосида ҳудудлар кесимида эълон қилиб бориш ҳамда унинг асосий “KPI” кўрсаткичларини белгилаш;
“cтандарт” тоифадаги уй-жойларнинг аниқ мезонларни белгилаш ҳамда бюджет маблағлари ҳисобидан ажратиладиган ипотека кредитлари ҳажмини босқичма-босқич мазкур тоифадаги хонадонларни сотиб олиш учун ошириб бориш;
Уй-жой ижараси тизими уй-жой сотиб олишда жамғариш учун муҳим оралиқ ва ўтиш босқичи эканлигини олиб, “cтандарт” тоифасидаги хонадонлар учун институционал ижара бозорини шакллантириш келгуси ислоҳотларнинг янги йўналишларидан бири бўлиши лозим.
Тижорат банклари томонидан пудрат ташкилотларига 43,6 минг хонадонли кўп хонадонли уй-жойлар қурилиши учун 2025 йилда 4 380 млрд.сўм (2024 йилда 3 053 млрд. сўм) миқдоридаги кредитлар ажратилиб, 2026 йил 1 январь ҳолатига уларнинг қолдиғи 6 172 млрд. сўмни ташкил этди.
Ажратилган кредитларнинг 30,3 фоизи (1 326,5 млрд. сўм) Тошкент шаҳри, 16,9 фоизи (740,5 млрд. сўм) Фарғона вилояти ва 16,2 фоизи (707,4 млрд. сўм) Сурхондарё вилояти ҳиссасига тўғри келади.
Ажратилган кредитларнинг 40 фоизи (1 764 млрд.сўми) “Янги Ўзбекистон” массивларида 16,7 минг хонадонли 304 та уй-жойлар қурилишини молиялаштириш учун йўналтирилган.
2025 йил якуни бўйича пудрат ташкилотларига ажратилган кредитлар қолдиғининг ҳудудлар кесимидаги асосий қисми Тошкент шаҳри (33,6 фоиз), Тошкент (14,1 фоиз), Сурхондарё (13,8 фоиз) вилоятлари, банклар кесимида эса Ўзсаноатқурилишбанк (19,9 фоиз), Миллийбанк (17,6 фоиз) ва Агробанк (16 фоиз) ҳиссасига тўғри келмоқда.
Мазкур кредитлар қолдиғини муддатлар кесимида таҳлил қилганда уларнинг 2 фоизи 2020-2021 йилларда, 9 фоизи 2022-2023 йилларда ҳамда 89 фоизи 2024-2025 йилларда ажратилганлигини кўриш мумкин.
Шунингдек, ушбу кредит қолдиқларининг 34 фоизи 2026 йил, 36 фоизи 2027 йил, 19 фоизи 2028 йил ҳамда 11 фоизи 2029-2031 йиллар якунига қадар шартномада белгиланган графикка асосан ёпилиши кутилмоқда.